CENTRAL GROUP - nové byty, domy a nebytové prostory

Studentská architektonická soutěž

Nadační fond pro zdraví dětí
Central Group CENTRAL GROUP a.s.
Budova EMPIRIA (Motokov)
Na Strži 65, 140 00 Praha 4
(přímo u stanice metra Pankrác)
Infolinky: 226 222 222, 226 221 111
Otevřeno: PO - PÁ 8 - 19 hod.
www.central-group.cz
info@central-group.cz


Generováno:
Jak vydělat na nájmu

18.6.2015, Ekonom - Můj, nebo půjčený? Vlastní byt, či pronájem? Jak se rozhodnout správně a dozvědět se, zda jste udělali dobře? Týdeník Ekonom zmapoval situaci na tuzemském nájemním trhu, aby zjistil, jak a zda vůbec funguje, a odpověděl na otázky až třetiny obyvatel Česka, která v nájmech žije.

Už několik let zažívá český realitní trh a jeho účastníci, tedy zájemci o koupi či pronájem, masáž ze strany bank i developerů, že vlastní bydlení je jediná cesta, po které musí Češi kráčet. Úroky z hypoték se dostaly na historická minima a vlastnictví bytu či domu je takřka jednoznačně považováno za výhodnější: funguje vlastně jako spoření a investice do nemovitostí jsou brány dlouhodobě jako jedny z nejjistějších a nejvýhodnějších. I z analýzy serveru Sreality.cz vyplývá, že prodeje nemovitostí tuzemskému trhu dominují, jen za březen a duben letošního roku se tu prodalo téměř 13 tisíc nemovitostí nejrůznějších typů a velikostí. Pronajato jich za stejné období po celé České republice bylo přes 8200.

Týdeník Ekonom svůj průzkum založil na typovém bytu velikosti 2+1 či 2+kk o rozměrech v průměru 50 metrů čtverečních. Právě o takto velké byty bývá mezi pronajímateli největší zájem a také z hlediska developerů platí, že jich mají v nabídce mezi svými projekty nejvíce. Jak říká partnerka realitní kanceláře Lexxus Denisa Višňovská, jedná se dlouhodobě o nejžádanější kategorii i velikost bytu, vyprodají se většinou už v průběhu výstavby - jsou vhodné jako startovací byty i koupené takzvaně na důchod. "V posledních třech letech tvoří podíl zahájených 2+kk bytů v nových developerských projektech v Praze víceméně stabilních 37 procent," potvrzuje vedoucí oddělení průzkumu realitního trhu realitně poradenské společnosti Jones Lang LaSalle (JLL) Ondřej Novotný.

Praha jako stát ve státě
Jak vyplývá ze zjištění týdeníku Ekonom, které provedl na realitních serverech a mezi zástupci několika realitních kanceláří, dvoupokojových bytů je na tuzemském trhu skutečně dostatek.

Samozřejmě stále platí, že hlavní město je takový malý stát ve státě a situace je tu naprosto odlišná od zbytku republiky, což se týká nejen samotné nabídky realit, ale logicky i cen, které pronajímatelé za své nemovitosti očekávají a nájemci jsou ochotni či nuceni zaplatit. A tak zatímco jen v Praze realitní servery nabízejí přes devět stovek bytů velikosti zhruba 50 metrů čtverečních, v dalších čtyřech největších městech republiky - v Brně, Ostravě, Plzni a Liberci - jich je v nabídce dohromady 683. Jedná se přitom jak o byty ve starší zástavbě, tak v nově postavených bytových komplexech.

Rozdíly jsou znát nejen v nabídce, ale samozřejmě i ve výši nájemného. Ceny bez poplatků za elektřinu, plyn či vodné, stočné a další povinné výdaje se v metropoli pohybují od nejnižších 6,5 tisíce korun zhruba do 30 tisíc. Takovou cenu požaduje pronajímatel na atraktivní adrese v druhém pražském obvodu, naopak nejméně si říkají majitelé nemovitostí v Praze 10. Nejširší výběr pak spadá do těch pražských částí, kde je největší bytový fond, tudíž se jedná o oblasti Prahy 4, 5 a 9.

"Výši nájmů ovlivňuje spousta faktorů. V Praze jsou nejžádanější byty, které se nachází u stanice metra a v bezprostředním okolí mají dostupnou veškerou občanskou vybavenost. Takové byty se pronajímají nejlépe a majitel může cenu stanovit na horní hranici nájemného obvyklého pro danou lokalitu," potvrzuje praxi Ladislav Novák, regionální manažer realitní kanceláře Sting pro Prahu. Cenu pak také zvyšuje například vybavenost bytu nebo dodatečné služby, které mnozí nájemci již automaticky očekávají, jako jsou například ostraha domu nebo blízké fitness centrum či bazén. "Za posledních pár let nájmy v Praze spíše klesaly, a to ze dvou důvodů: prvním je deregulace nájemného, druhým jsou levné hypotéky," myslí si Novák. Podle odhadů realitních makléřů šly nájmy za poslední tři roky dolů zhruba o třetinu. Předpovídat vývoj do dalších let si ale nikdo příliš netroufá. Asociace pro rozvoj trhu nemovitostí (ARTN) vychází například ze svého průzkumu, v kterém téměř polovina realitních odborníků odhaduje, že výše nájmů zůstane letos i příští rok v podstatě na stejné úrovni jako v loňském roce. Mírný růst pak očekává zhruba třetina dotázaných.

V létě poptávku ovládají studenti
Stejně jako platí, že pražský trh je zhruba 2,5krát větší než celorepublikový z hlediska nově vystavěných bytů, pak platí podobný poměr i z hlediska cen pronájmů. Jak zjistil týdeník Ekonom, za stejnou cenu, za kterou si zájemce může pronajmout byt v Praze 1, si může teoreticky v Liberci pronajmout byty hned čtyři. Ceny tu u starších bytů začínají už na třech tisících bez poplatků, novostavby jsou ale i tady samozřejmě výrazně dražší, začínají na 7,5 tisíce korun.

Maximum, které v severočeském městě pod Ještědem nájemce zaplatí, je ale devět tisíc korun. A výběr není nijak široký - mezi staršími byty se dá zvolit zhruba ze čtyřicítky nemovitostí, chce-li však člověk bydlet v novém, i když ne vlastním, musí se spokojit s nabídkou šesti realit.

O něco lepší je situace ve dvou větších městech - Ostravě a Plzni. Tam si mohou zájemci o nájemní bydlení vybrat v této kategorii ze 184, respektive 73 bytů. Ceny začínají takřka shodně zhruba na čtyřech tisících korun, maxima se pohybují okolo 15 tisíc. "Ceny u novostaveb v Ostravě lehce klesly kvůli větší konkurenci, u starších bytů se situace příliš nezměnila," komentuje stav Jana Římanová ze zastoupení RK Sting v Ostravě, kde velkou skupinu nájemců tvoří studenti, a to až z 35 procent.

Prahu v šíři nabídky stíhá Brno, kde je ve zkoumané velikosti k mání více než 370 bytů. Rozptyl cen je tu hodně široký, od 5,5 až k 25 tisícům korun. Jak říká Naďa Čaňková, manažerka RK Sting právě pro Brno, ceny se tu přitom v čase nijak výrazně nemění. Jedním z hlavních důvodů je to, že moravská metropole je studentským městem a studenti jsou také nejčastějšími nájemníky. "Cenu tak ovlivňuje hlavně roční období, kdy mladí přijíždějí za studiem," tvrdí Čaňková.

To potvrzují i makléři z ostatních univerzitních měst včetně Prahy. V průběhu srpna a září tak trh ovládá poptávka i po větších bytech typu 4+kk, které si chce dohromady pronajmout skupina vysokoškoláků, kteří nedostali kolej. Ne vždy ale takový vztah nájemce versus pronajímatel končí úspěšně.

"Znám z praxe i případy, kdy musel pronajímatel kvůli opakovaným stížnostem sousedů předčasně vypovědět nájem, přestože platební morálka byla bezvadná," popisuje Ladislav Novák. Existují pak i případy, kdy si pronajímatel při hledání nájemce dává jasnou podmínku, že svůj byt už studentům pronajímat nechce.

Nejčastějšími majiteli nemovitostí jsou přitom podle zkušeností makléřů podnikatelé z vyšších vrstev. Často se odstěhovali za město do vlastních rodinných domů a ponechali si byt na pronájem nebo si jej rovnou jako investiční koupili, aby jej mohli pronajímat. Ale nejsou jediní. Nejrůznějších investorů, kteří chtějí vydělat na nemovitostech, v posledních letech neustále přibývá, čemuž nahrávají hlavně nízké úrokové sazby u úvěrů na koupi bytu. Asociace pro rozvoj trhu nemovitostí potvrzuje, že pro investice do nemovitostí jsou podmínky v současné době takřka ideální. Jak vyplývá z jejího vlastního průzkumu, drtivá většina realitních expertů - 87 procent - investici do bytových nemovitostí doporučuje.

Vyplatí se to ale skutečně? Server Sreality.cz propočítal, jaká je návratnost investice bytu koupeného na pronájem, a zjistil zajímavé údaje. A tak zatímco například v Ústeckém kraji se doba, za kterou je prostřednictvím měsíčního nájmu uhrazena prodejní, respektive kupní cena bytu, rovná zhruba sedmi letům, v Praze to trvá nejdéle, téměř 28 let. V ostatních krajích Česka si musí investoři na návrat vložených prostředků počkat v průměru zhruba 17 let.

Jako čistě investiční koupě se přitom podle odhadů Ondřeje Novotného z JLL dá označit zhruba pět až deset procent prodejů, a to z nové developerské výstavby. "Velmi často ale v poslední době dochází ke koupím, které nejsou vedené jen touhou investovat, ale slouží spíše jako zabezpečení do budoucna, a to jak vlastního, tak například svých dětí," vysvětluje Novotný. Podobná data mají i samotní developeři. Například u Skansky tvořila ještě před pár lety skupina kupců nemovitostí na investici zhruba 10 procent klientely, dnes už je to podle slov Nadi Ptáčkové, ředitelky Skanska Reality, téměř 20 procent.

U Central Group je to v průměru 25 procent: "Investoři přitom často využívají hypotéku jako páku - namísto jednoho investičního bytu za hotové nakoupí raději třeba dva a na oba čerpají poloviční hypotéku, kterou s velkou rezervou splácí příjmem z nájemného," vysvětluje současný trend Milan Jankovský z Central Group.

Developer jako "pan domácí"
I když je nájemní bydlení prozatím v podstatě doménou soukromých osob, může jít do budoucna i o poměrně zajímavý trend a investiční příležitost pro developery. Ti v současné době staví své projekty logicky hlavně na prodej, protože výstavbu financují prostřednictvím úvěrů od bank a to je nutí k jejich co nejrychlejšímu splacení. Přesto se už i nyní někteří snaží najít novou cestu, jak se prosadit i na jiné části realitního trhu. A to přesto, že poměr prodeje versus pronájmy vyznívá s 63 procenty jasně pro prodeje bytů.

"Aby bylo v dnešní době při tržním pronájmu dosahováno konkurenceschopných výnosů, musí být projekt orientován spíše na krátkodobé flexibilní pronájmy a spíše na zahraniční klientelu," vysvětluje Jankovský. Od začátku projektu by tak musela být přizpůsobena skladba bytů v projektu z hlediska dispozic i výměr. A samozřejmě platí, že to, co se povede v Praze, nemusí vůbec fungovat v regionech. Jak upozorňuje také Dana Bartoňová, obchodní ředitelka developera YIT Stavo, nájemní byty představují horší návratnost investice a získat financování bývá velký problém.

Přesto někteří developeři už ale u dokončených projektů, kde mají úvěr na výstavbu splacen nebo jim zbývá posledních pár neprodaných bytů, k pronájmům přistupují. "Výjimky na trhu se najít dají, ale myslím, že zájem developerů o nájemní bydlení je zatím poměrně vlažný a převládá opatrnost," říká Ondřej Novotný z JLL. Existují tak dva známé projekty - CPI Group na pražském Pohořelci a také CTR Group Albertov. Přidat by se k nim do budoucna mohl i "zelený developer" JRD. Jeho výkonný ředitel Martin Svoboda přiznává, že tuto variantu už firma také zvažovala: "Určitá mezera na trhu to je, má ovšem svá úskalí, například v delší době návratnosti investice. My máme připravené financování i pro tento typ projektů, zatím jsme však nenašli vhodnou lokalitu."




Zdroj:
Vyšlo 18.6.2015 v týdeníku Ekonom

CENTRAL GROUP a.s.
Budova EMPIRIA (Motokov – přímo u stanice metra Pankrác), Na Strži 65, 140 00 Praha 4
Infolinky: +420 226 222 222, +420 226 221 111 E-mail: info@central-group.cz

Upozornění: Uvedené údaje a vyobrazení mají pouze informativní charakter a společnost CENTRAL GROUP si vyhrazuje právo na změny.
Aktuální a závazné údaje jsou na vyžádání k dispozici v obchodních místech společnosti.

© Copyright 2017 CENTRAL GROUP a. s.