CENTRAL GROUP - nové byty, domy a nebytové prostory

Studentská architektonická soutěž

Nadační fond pro zdraví dětí
Central Group CENTRAL GROUP a.s.
Budova EMPIRIA (Motokov)
Na Strži 65, 140 00 Praha 4
(přímo u stanice metra Pankrác)
Infolinky: 226 222 222, 226 221 111
Otevřeno: PO - PÁ 8 - 19 hod.
www.central-group.cz
info@central-group.cz


Generováno:
Nové trendy v bydlení

22.9.2014, Týden - Dnešní doba je vhodná pro pořízení nemovitosti. Pro hovoří nízké úrokové sazby i široká nabídka. Roste poptávka po nemovitostech i ve městech. Nejvíce žádané jsou nové byty 2 + kk v klidné lokalitě s vlastním parkovacím stáním.

Dalo se to očekávat. Boom satelitních městeček a trend, kdy se lidé houfně stěhovali za města, přičemž dokonalou infrastrukturu vyměnili za ptačí trylky či kokrhání vlastního kohouta, pomalu odeznívá. Mnozí zjistili, že absenci pediatra, školky či školy dostatečně nevykompenzují ani sebelibější zvuky přírody. A tak se například do Prahy, ale i dalších větších měst stále častěji vracejí.

Když nedávno provedla průzkum trhu Central Group, jedna z největších developerských společností v Česku, ukázalo se, že nejvíce žádané jsou v současné době nové byty 2 + kk s kuchyňským koutem jako součástí obývacího pokoje, se samostatnou ložnicí, která by neměřila méně než 12 m2, a s vlastním parkovacím stáním. Vyhrávají klidnější lokality (v metropoli poslední dobou dominuje poptávka po bydlení v Praze 4 a 10), nicméně s dobrou dopravní dostupností. Velkou roli hrají i zdánlivé maličkosti, jakými jsou například orientace bytu (drtivá většina zákazníků touží po jihu, v těsném závěsu je západ) či přítomnost vany v koupelně (ke spokojenému životu ji potřebuje 83 procent lidí). Toaleta musí být samostatná a na podlaze kvalitní dřevěné materiály. A také dostatečně bohatý výběr z obkladů a dlažeb (samozřejmě bez příplatku). "Obecně lze říci, že klíčová je konečná cena bytu v poměru k jeho velikosti a lokalitě," říká Jiří Vajner, obchodní ředitel Central Group.

Nových bytů není dost
Poptávka po nových bytech v posledních měsících trvale stoupá. Developeři zaznamenali i výrazně větší zájem o byty 3–4 + kk. Například v projektu Nové Chabry (Praha 8), realizovaném společností Star Group, byly hned v první etapě takřka vyprodány všechny větší byty, zatímco o malometrážní 1 + kk, v minulosti obvykle nejžádanější, příliš velký zájem nebyl. I tohle je změna oproti dřívějším letům, kdy obavy developerů z menšího zájmu zákazníků vedly k tomu, že větších bytů se stavělo spíše poskrovnu.

"Nových bytů se v Praze již několik let po sobě staví méně, než kolik se jich prodá," říká Radim Sayed, obchodní ředitel developerské skupiny Crestyl. "Kvůli krizi omezila řada developerů své plány, někteří dokonce zkrachovali. Poptávka lidí po nových bytech se ale nastartovala rychleji, než se čekalo, a připravit a postavit nový bytový projekt přece jen nějaký čas trvá. Předpokládáme, že v tomto roce se v Praze postaví přes 4600 nových bytů." Situace se tak sice obrací, nicméně i letos se podle odborníků prodá více bytů, než kolik se jich fakticky postaví. "Téměř 70 % nabízených bytů je ještě ve výstavbě, či dokonce teprve na papíře. Dramaticky totiž poklesl počet již dokončených bytů v nabídce," upřesňuje Radim Sayed. Podobná situace prý platí v celé republice.

Pokud jde o počet dokončených bytů v jednotlivých krajích, dosáhl podle ČSÚ nejvyšší intenzity (tedy počtu dokončených bytů na 1000 obyvatel) v loňském roce Středočeský kraj, za ním následuje Praha a kraj Jihomoravský. Naopak nejnižší intenzitu lze zaznamenat v Ústeckém kraji. Porovnáme-li jednotlivé okresy, bylo nejvíce bytů dokončeno v okrese Praha východ. Od roku 1997 do roku 2013 bylo v České republice ve všech formách výstavby dokončeno celkem 500 665 bytů.

Vysoké ceny pozemků
Vedle klasických bytů lidé stále častěji touží i po novostavbách rodinných domků. V metropoli současné poptávce dominují hlavně řadové rodinné domy s garáží a s menším pozemkem, jejichž cena se pohybuje okolo 6–8,5 milionu korun. V dobře občansky vybavených lokalitách do dvaceti minut od Prahy obdobná stavba vyjde zhruba na 4–6,5 milionu. Mírně stoupá zájem i o takzvané pasivní domy, jejichž hlavní výhodou je velká úspora nákladů na vytápění. Přispívají k tomu zejména stavební preference Čechů, které se poslední dobou změnily. Bydlení dnes více posuzujeme z hlediska dlouhodobých úspor a celkového komfortu. Ač ještě zdaleka nejde o masovou záležitost, do budoucna mnozí odborníci nevylučují stoupající oblibu pasivních domů.

Vedle nových bytů a domů jsou stále atraktivní i stavební pozemky – ty kromě jiného také z hlediska dlouhodobých investic. Zájemci o bydlení s vyšším rozpočtem zpravidla kupují pouze pozemek a dávají přednost individuální výstavbě solitérních vil. Zatímco ceny bytů a domů nijak závratně poslední dobou nestoupají, spíše naopak, u pozemků tomu tak není a s trendem zlevňování nelze počítat ani v následujících letech. V jedné z tradičně nejžádanějších pražských lokalit, jakou je například Zbraslav, přesahuje cena za metr čtvereční stavební parcely i sedm tisíc korun. V jiných "lepších" oblastech je dnes dokonce takřka nemožné nějaký pozemek vůbec získat. Příkladem budiž Hanspaulka, kde si, máte-li štěstí – můžete pořídit pětisetmetrový pozemek třeba za úctyhodných osm milionů.

Nakupujeme rozvážněji
Zajímavou transformací dnes procházejí nejen nové byty a domy, ale i sami zájemci o koupi nemovitosti. Podle Jiřího Vajnera ze společnosti Central Group na rozdíl od situace před nástupem hospodářské recese dnes lidé mnohem důkladněji srovnávají jednotlivé nabídky, propočítávají ceny za metr čtvereční a pečlivě se rozhodují pro to, co se jim jeví ze všech úhlů jako nejvýhodnější: "Kvalitní byt by se měl nacházet v klidné lokalitě s dostatkem zeleně a přitom v dobré dopravní dostupnosti centra Prahy." Dále by měl mít vlastní sklep, parkovací stání a balkon či terasu, lodžii nebo předzahrádku – všechno toto příslušenství dnes patří k modernímu standardu bydlení. Samozřejmostí pak jsou kvalitní tepelně-izolační vlastnosti budovy a moderní okna stejně jako pokročilá strukturovaná kabeláž v bytě. "Největší rozdíl oproti situaci před 5–10 roky je právě v energetické náročnosti staveb – za tutéž cenu dnes klient získává mnohem kvalitnější a úspornější bydlení než tehdy, a to bez nutnosti jakékoli legislativní regulace. Jen na základě technologického pokroku a konkurenčního boje mezi dodavateli," upozorňuje Vajner.

Zpátky do města
Jak už bylo řečeno v úvodu, novým trendem, který se v posledním roce stále více prosazuje a do budoucna podle odborníků bude určitě ještě sílit, je návrat do center a širších center měst. I díky rostoucímu počtu cenově relativně dostupných bytů v nabídkách developerů přestává být bydlení v samém jádru města výsadou jen pro komorní projekty určené pouze pro ty nejmohovitější, jako tomu bylo v předchozích letech.

Nicméně vzdor stále vyššímu standardu bydlení nepodléhají většinou Češi extrémním výstřelkům či přechodným trendům. "Domnívám se, že rezidenční trh v České republice nepodléhá žádným krátkodobým módním vlnám," potvrzuje Jiří Vajner. "Samozřejmě existují určité malé a soběstačné tržní segmenty, jako je třeba energeticky pasivní bydlení, družstevní výstavba, chytré domácnosti nebo co-housing (komunitní bydlení), ale žádný z nich se ani náznakem nedá označit za trend. Všechny tyto segmenty se na celkových prodejích například v Praze nepodílejí ani z pěti procent."

Drtivou většinu prodejů stále tvoří standardní nemovitosti v bytových a rodinných domech, přičemž rozhodující je konečná cena ve vztahu ke kvalitě stavebních prací, lokalitě a velikosti bytu. "Na to, aby Češi masově podléhali marketingovým trendům u tak závažné celoživotní investice, jakou je bydlení, jsou naštěstí příliš racionální a dokážou si vše dobře spočítat," potvrzuje Vajner.

Určitý sklon k umírněnosti lze pozorovat i v individuální výstavbě solitérních domů. Ubývá "podnikatelského baroka", přibývá minimalismu a klasických staveb. Široký výběr firem nabízejících stavby na klíč dnes dokáže uspokojit i klienty toužící bydlet v novém vlastním domě co nejrychleji. K rekordmanům v tomto případě patří společnost RD Rýmařov. Rodinný dům 4 + kk s možností rozšíření na 5 + kk kompletně postaví za pouhých 11 dní.

Moravská specifika
Zatímco v Praze a ve větších městech stoupá poptávka po nových bytech či domech, ve zbytku republiky bývá mnohdy situace jiná, daná specifickými okolnostmi. Podle Richarda Kurka, regionálního ředitele RK Sting na severní Moravě a jedné z největších realitních kanceláří působící po celé zemi mají lidé v tomhle kraji – ať již ve větších městech či na venkově – největší zájem o starší byty v původním stavu, které si mohou zrekonstruovat podle vlastních představ.

"Poptávka je i po bydlení, kde již nemusí nic dalšího investovat a stačí se jenom nastěhovat s ‚taškami‘. Více však prodáváme nemovitostí v původním stavu, například z 80. let. Takových nemovitostí plus starších rekonstrukcí je asi osmdesát procent, jen dvacet procent představují nemovitosti po celkové rekonstrukci či novostavby, kterých je v našem regionu méně," říká Kurka.

Podle zkušeností z realitního trhu na severní Moravě jsou zdejší klienti o něco skromnější než obyvatelé metropole. Co však také považují za velmi důležité, je WC mimo koupelnu. Nejlevnější bydlení lze v tomto kraji pořídit na sídlištích, v Ostravě například na sídlišti Dubina. Žádané – ovšem samozřejmě i nejdražší – bývají byty v centru, v oblasti cihlové zástavby Poruby, případně v nižší zástavbě. Sehnat v těchto místech hezký byt 3 + 1 s balkonem je oříšek. Poptávka po rodinných domech se zvýšila i v tomto regionu. Ideální je domek 4 až 5 + 1 s menší zahrádkou a dobrou dostupností do centra. Jen nesmí stát v blízkosti velkých průmyslových objektů.

O trochu jiná je situace na jihu Moravy. Zde je největší poptávka po celkově zrekonstruovaných bytech, a to i za cenu vyšší, než bývá obvyklé. Protože i tady (kromě Brna) je méně bytů v novostavbách, neklesá ani zájem o bydlení v panelových domech. Domy si pak noví majitelé nejraději rekonstruují k obrazu svému. Žádané jsou jak domy, tak byty především s kuchyňským koutem integrovaným do obývacího pokoje, samostatnou šatnou a rozlišením zón na společné a klidové. V Brně pak stoupá i zájem o pořízení nemovitosti za účelem pronájmu. Výhodnou investicí se ukazují byty v okolí "studentského kampusu" (Starý i Nový Lískovec, Bohunice), které lze následně pronajímat vysokoškolákům.

Podle Ilony Katrušákové, regionální ředitelky RK Sting na jižní Moravě, jsou nejžádanějšími lokalitami pro vlastní bydlení brněnské Žabovřesky, Královo Pole či Řečkovice, nejdražší je samozřejmě centrum Brna či Masarykova čtvrť. "Ceny nemovitostí jsou v přímé úměře vázány na situaci v regionu; například oznámení firmy Barum Otrokovice o výstavbě nové výrobní haly, tím pádem o nových pracovních příležitostech, vyvolalo i reakci realitního trhu – zvýšila se tu poptávka po bytech, začaly růst ceny. Naopak v lokalitě bez práce a občanské vybavenosti ani krásné rodinné domy či byty po nákladné zdařilé rekonstrukci není snadné prodat," vysvětluje makléřka.

Řešením může být družstvo
Menší rodinné domy v okolí větších měst a s dobrou dostupností jsou hitem třeba ve východních Čechách a stejně tak i stavební pozemky do 1000 metrů čtverečních. Byty (2 + 1 až 3 + 1, ale i menší) jsou ideálně již zrekonstruované, nicméně musí být v oblastech s občanskou vybaveností a dostatkem pracovních příležitostí. Ani tady ještě neodzvonilo "panelákům", nicméně na sídliště s převahou nájemních bytů, které častěji obývají i hlučnější rodiny, se lidé moc nehrnou. Tamní realitní manažer Michal Dvořák potvrzuje trend současné doby: v domech i bytech je dnes již standardem kuchyně propojená s obývacím pokojem.

"Řada klientů dnes ovšem řeší i alternativní druh vytápění domů například formou krbových kamen. To se týká samozřejmě i bytů, kde je možné využít stávající komín. Pokud jde o finanční náročnost, vznikají v dnešní době nové družstevní byty, jejichž pořizovací cena je nižší a nájemník zbytek hradí v měsíčních splátkách. Tyto byty bývají pro mnohé dostupnější. Tento trend je sice alternativou, nicméně není až tak rozšířen."

Chcete-li sehnat levnější bydlení v tomto regionu, pak dostupnější lokalitou Pardubic jsou například Polabiny či Bílé předměstí, v Hradci Králové potom Pražské či Slezské Předměstí. Ti mohovitější se budou rozhlížet spíše po pardubických novostavbách v oblasti Trnová či Višňovka, v Hradci Králové zase po centru nebo Moravském Předměstí.

Co kraj a místo, to zkrátka specifické možnosti a nároky. Aby ne! Zatímco v Chomutově můžete pořídit byt 2 + 1 za 200 tisíc korun, v Ostravě-Dubině už za 400 tisíc a v pražské Pařížské ulici vám stejně velký byt bude říkat pane za 20 milionů (viz Průměrná cena bytu 3 + 1 v jednotlivých okresech).

Mít svého zástupce
Rozvážnost Čechů při nákupu nemovitostí se ukazuje i na poměrně novém fenoménu – využívání služeb "zastupujících kupujícího". Mnozí lidé se dnes nespokojí s prostým zprostředkováním koupě pomocí realitní kanceláře, ale najímají si vlastního zástupce vyjednávajícího o ceně a podmínkách celé transakce. V zahraničí je tato služba běžnou praxí, při níž mívá svého zástupce jak prodávající (sales agent), tak kupující (buying agent).

U nás se ochraně kupujících věnuje například poradenská společnost Home Institute. Její ředitel Vladimír Zuzák říká: "Vždy začínáme analýzou potřeb kupujícího, pokračujeme vyhledáváním vhodných nemovitostí, které prověřujeme ještě předtím, než společně s klienty jdeme na první prohlídku. Jakmile vybereme vhodnou nemovitost, zajistíme prověrku právních vad u našeho advokáta a také technickou inspekci, která odhalí skryté vady a odhadne cenu jejich případné opravy při rekonstrukci." Teprve s těmito podklady se potom vyjednává o ceně. Poradenské firmy tvrdí, že cenu se obvykle podaří snížit na částku odpovídající reálnému stavu nemovitosti. Společnosti zastupující kupujícího pro ně rovněž obvykle zajišťují i jednání o kupní smlouvě včetně plného právního servisu, financování či převod vlastnického práva v katastru nemovitostí.




Zdroj:
Vyšlo 22.9.2014 v Týdnu

CENTRAL GROUP a.s.
Budova EMPIRIA (Motokov – přímo u stanice metra Pankrác), Na Strži 65, 140 00 Praha 4
Infolinky: +420 226 222 222, +420 226 221 111 E-mail: info@central-group.cz

Upozornění: Uvedené údaje a vyobrazení mají pouze informativní charakter a společnost CENTRAL GROUP si vyhrazuje právo na změny.
Aktuální a závazné údaje jsou na vyžádání k dispozici v obchodních místech společnosti.

© Copyright 2017 CENTRAL GROUP a. s.