CENTRAL GROUP - nové byty, domy a nebytové prostory

Studentská architektonická soutěž

Nadační fond pro zdraví dětí
Central Group CENTRAL GROUP a.s.
Budova EMPIRIA (Motokov)
Na Strži 65, 140 00 Praha 4
(přímo u stanice metra Pankrác)
Infolinky: 226 222 222, 226 221 111
Otevřeno: PO - PÁ 8 - 19 hod.
www.central-group.cz
info@central-group.cz


Generováno:
Byty se nejvíce zhodnotí ve velkých městech

5.6.2017, Hospodářské noviny - V určitých částech Česka rostou ceny bytů rychleji než příjmy, což značí přehřátí trhu. Pokud letos k poklesu cen nemovitostí dojde, tak jen v některých specifických lokalitách. Převažovat bude jejich růst a další zhodnocování nemovitostí. Investice do bydlení je i při nižším výnosu stále zajímavá díky stále výhodným úrokovým sazbám hypoték.

Ceny bytů od poloviny roku 2013 po pěti letech stagnace a poklesu začaly zase růst. Tento trend se v nejbližší době nezmění. "Obecně budou v letošním roce ceny dál růst, i když ne takovým tempem jako loni," říká Martin Lux, vedoucí oddělení socioekonomie bydlení Sociologického ústavu Akademie věd ČR. V loňském roce vzrostla průměrná cena bytu v Česku přibližně o jedenáct procent. Lux a jeho tým zpracovává pro většinu tuzemských bank cenový index nemovitostí na základě dat o nemovitostech sloužících jako zástava poskytnutých hypotečních úvěrů. Nejdéle, od roku 2007, tento sociolog a ekonom zpracovává index pro Českou spořitelnu.

"Některé indikátory ukazují, že jsme na hranici cenové bubliny," říká Lux. "Rozhodně to ale neplatí pro celou Českou republiku," dodává. Náznaky přehřátí se podle něho objevují například v Olomouci, kde se ceny bytů během poslední recese hluboko propadly a v posledních letech naopak prudce stouply. Loni už byla průměrná cena bytu v Olomouckém kraji vyšší než v roce 2008, kdy tuzemské nemovitosti byly na svém vrcholu. "V Olomouci rostly ceny bytů více než příjmy, a to je známka přehřátí," podotýká Lux. Kromě Olomouce výrazněji rostou ceny bytů také v Brně, Plzni, Českých Budějovicích, Liberci, Hradci Králové, Pardubicích a překvapivě také v Ostravě. Vyplývá to z údajů cenového indexu České spořitelny. Jde o univerzitní města, kde lidé kupují byty na investici.

"V Praze a žádaných krajských městech s rostoucím ekonomickým potenciálem předpokládáme pokračování převisu poptávky nad nabídkou a udržení vysoké cenové hladiny novostaveb i starších bytů," míní Martin Němeček, předseda představenstva Realitní společnosti České spořitelny. "Vliv regulací státu se v otázce cen bytů v těchto lokalitách projeví minimálně. V průběhu pěti let však jisté ochlazení zájmu o koupi bytů i v těchto top lokalitách předpokládáme," doplňuje Němeček. Naráží tím na zpřísnění poskytování hypoték, které prosadila Česká národní banka. Centrální banka těmito kroky usiluje o zmírnění růstu cen bytů.

Cenové nůžky se dál rozvírají

Zcela jiná situace je v lokalitách mimo velká krajská města, kde je méně pracovních příležitostí a lidé kupují byty převážně pro vlastní bydlení. "Cenové nůžky s velkými městy se budou i nadále rozvírat," říká Němeček. "V kombinaci s regulacemi státu, zejména v oblasti maximální míry zadluženosti, to povede k nižší kupní síle, nižší poptávce a ke stagnaci, až postupnému snižování cen. Množství nemovitostí, které budou obtížně nalézat svého kupce, bude narůstat," dodává Němeček. To se podle něj týká příhraničních oblastí severních a západních Čech, na Vysočině nebo v oblasti mezi Hradcem Králové a Ostravou.

Odlišný vývoj v jednotlivých krajských městech ukazují i konkrétní realitní obchody. Například v Karlových Varech se loni malý byt v novostavbě prodával asi o pětinu levněji než v době kolaudace před třemi lety. Naopak za 3+kk nebo větší byt v novostavbě zájemce v tomto krajském městě dnes zaplatí asi o 30 procent více než v roce 2013. Ukazují to data portálu cenovamapa.org, který ve spolupráci s poradenskou firmou Deloitte zpracovává skutečné prodejní ceny bytů podle kupních smluv evidovaných v katastru nemovitostí. Ceny by přitom měly být vyšší už z toho důvodu, že lidé do nových bytů většinou investují další peníze do jeho vybavení – hlavně vestavěných skříní a dalšího nábytku. Od developera ale kupovali byt bez vybavení, případně jen s kuchyňskou linkou.

Zatímco pražské novostavby zdražují dvouciferným tempem, v Ostravě mají klesající tendenci. "Celý region se chová jinak než ve městech, kde trh s byty funguje standardně a nikdo nečeká, jestli se něco ještě bude privatizovat, nebo ne," říká Milan Roček, jednatel portálu cenovamapa.org. Naráží tím na nedořešené velké množství bytů, které patřily v minulosti společnosti OKD a které tvoří velké procento celého bytového fondu regionu. "Ostravsko je region, který prochází restrukturalizací průmyslu a pracovního trhu a jako takový je spíše nejistý než stabilní," pokračuje Roček.

V Jihlavě vzrostly za poslední tři roky ceny menších bytů v developerských projektech jen v řádech jednotek procent. A o astronomickém zhodnocení novostaveb se nedá mluvit ani ve Zlíně. Menší byty v developerských projektech kolaudovaných v roce 2013 se v tomto městě dnes prodávají asi o deset procent dráže. Naopak metr čtvereční ve větším bytě vychází v přepočtu na bezmála 36 tisíc korun, o tři tisíce levněji než před třemi lety. Vysvětlením může být doprodej bytů se slevou v některých projektech.

"Dalším z důvodů může být nedostatek dat, protože se tu moc nestaví – trh je dost nasycený," říká Pavel Dočkal ze zlínské realitní kanceláře Century 21 Dočkal. "Poptávka po malých investičních bytech je stále velká a většina developerů se dnes orientuje na tento segment," dodává Dočkal. Ve Zlíně studuje přes 14 tisíc vysokoškoláků a ti tvoří část zájemců o pronájem.

Spekulativní nákupy v Praze

Oproti tomu v Praze se byty kupují nejen za účelem následného pronájmu, ale i spekulativně. "Hodně lidí také investuje spekulativním způsobem. Koupí byty v začátku prodeje a výstavby za zaváděcí ceny a v okamžiku dostavění projektu a jeho zabydlení prodá byt se ziskem," říká Marcela Fialková, mluvčí developera Central Group. "Investici s cílem spekulovat pouze na růst cen nemovitostí bych nedoporučoval. Nebude trvat věčně," míní Roček. Vyplatit se nemusí ani nákup bytu na druhé straně republiky, protože obsluha bytu na dálku si vyžádá vyšší náklady. "Obecně je vhodné kombinovat výnos z nájemného s tím, že nemovitost si dlouhodobě, oproti inflaci, udržuje svou hodnotu," dodává Roček.

V Residenci Garden Towers, kterou Central Group postavil na Žižkově, je podle odhadu firmy asi čtvrtina z celkem 700 bytů kupovaná na investici. Původně si tu byty ve třech posledních patrech rezervoval pro svou soukromou investici i majitel Central Groupu Dušan Kunovský. Podle Fialkové je chtěl Kunovský pronajímat. Kvůli velké poptávce ale byty v květnu pustil do prodeje. Drobní investoři podle Central Group sází nejen na zajímavé zhodnocení peněz, ale také na budoucí zajištění bydlení pro své potomky. "Část klientů ale využívá investiční byty čistě pro uložení volných prostředků a byty nechává volné, dále je občas využívá jako příležitostné bydlení pro sebe a své přátele na cestách – například Rusové," říká Marcela Fialková.

Developer Central Group pocítil vyšší zájem o investiční byty loni, a to díky výhodným sazbám u hypoték. Firma odhaduje, že na investici se prodá každý pátý byt. Nejvíce lidé kupují menší byty 1+kk a 2+kk, které se nejlépe pronajímají.

"Investice do menšího bytu znamená statisticky větší jistotu pro vlastníka, že byt rychleji a jistěji pronajme, a to i opakovaně," říká Roček. Tedy že jej bude mít dlouhodobě obsazený nájemci. Souvisí to s demografickým vývojem. Roste počet jedno- nebo dvoučetných domácností, v malých bytech žijí singles, rozvedení i starší lidé. "To vše vytváří poptávku po větším počtu malých bytů než po velkých bytech," dodává Roček.

Nájmy budou spíše stagnovat

V posledních pár letech v Praze a jinde v Česku výrazně narostl počet bytů pronajímaných přes platformu Airbnb. Někteří lidé byty i díky výhodným úrokovým sazbám u hypoték nakupují s tím, že je budou krátkodobě pronajímat turistům. "Tuto investiční formu zatím příliš nedoporučujeme. Přináší sice vyšší výnos, ale také větší provozní a reinvestiční náklady," říká David Jirušek, mluvčí developerské firmy Finep.

"Očekáváme, že ceny nájemních bytů budou do budoucna spíše stagnovat," říká Němeček. Poptávka po nájemním bydlení podle něj vzroste ze stran lidí, kteří po změně pravidel poskytování spotřebitelských úvěrů, a tedy i hypoték, na financování hypotékou nedosáhnou. "Pro menší investory je i při nižším výnosu produkt stále zajímavý a poměrně málo rizikový. Trend koupě bytu na investici se však v současné době poněkud zpomalil z důvodu vysokých cen zajímavých lokalit a snižujícího se výnosového procenta," říká Němeček. "Kvůli záporným výnosům z investic do státních obligací i růstu nájemného zůstal i loni relativní výnos z koupě bytů pro účely následného pronájmu slušný," doplňuje Lux. "A díky rekordně nízkým úrokovým sazbám se loni ve všech krajských městech stále více vyplatilo si průměrný byt pro vlastní potřebu koupit, než si jej pronajmout."

»Investice do menšího bytu znamená statisticky větší jistotu pro vlastníka, že byt rychleji a jistěji pronajme, a to i opakovaně.«

Proč investovat do bytů

Otázka první: Proč investovat do bytu? Na dlouhých (desetiletých, stoletých) časových řadách se ukazuje investice do bytu nejen jako bezpečnější, ale rovněž jako výnosnější než investice do měnových, dluhopisových, akciových instrumentů, a dokonce i než do zlata. Je to dáno tím, že byt je spojen s unikátním aktivem – pozemkem. Vyjma válek, revolucí a totálních katastrof je dlouhodobý pokles hodnoty dejme tomu o 20 procent u nemovitosti velmi nepravděpodobný, zatímco u ostatních aktiv reálně možný. Nemovitosti dobře "absorbují" inflační tlaky, jde tedy o vynikající nástroj pro dlouhodobé udržení hodnoty. V Praze (a středoevropských velkoměstech) je cena navíc pod pokličkou naší kupní síly, což v globalizovaném světě zavání potenciálem pro další růst způsobený zájmem zahraničních investorů. Otázka druhá: Má smysl investovat do bytu v Praze při současné úrovni cen? Z pohledu čistě pražského trhu jsou ceny vyšroubované kvůli nezodpovědné politice města, které v době největšího (za poslední desetiletí) ekonomického růstu uměle přiškrtilo výstavbu bytů hluboko pod reálnou poptávku. Praha se propadá v žebříčcích "Cena bytu vyjádřená počtem průměrných platů". Jenže na druhé straně je očekáván přiliv nových obyvatel do Prahy. Podle IPR asi 160 tisíc do roku 2030. Příliv lidí, stáří bytového fondu kolem 60 let a zmiňovaný globální pohled dávají za pravdu těm, kteří věří v další růst cen. Pro investory, kteří mají investiční horizont sedm a více let, je tedy investice smysluplná i při současných cenách. Otázka třetí: Má investice do bytu nějaká negativa? Na rozdíl od ostatních zmíněných alternativ není taková investice zcela bez práce. V první řadě je třeba pečlivě volit nájemce. Následně jsou se správou bytu spojeny činnosti jako opravy, schůze SVJ, vyúčtování a podobně. Na trend investičních bytů reagují i samotní developeři. Ti dnes kromě služeb dceřiných realitních kanceláří klientům nabízejí i profesionální služby dodávající veškerý servis až po daňové přiznání v rámci správy investičních nemovitostí. A poplatek za tyto služby klienti hradí pouze z vyinkasovaných peněz, tedy neplatí žádné "management fee", jak je běžné u většiny měnových nebo akciových fondů.

Tomáš Pardubický

Autor je generálním ředitelem developerské skupiny Finep Holding. 




Zdroj:
Vyšlo 5.6.2017 v Hospodářské noviny

CENTRAL GROUP a.s.
Budova EMPIRIA (Motokov – přímo u stanice metra Pankrác), Na Strži 65, 140 00 Praha 4
Infolinky: +420 226 222 222, +420 226 221 111 E-mail: info@central-group.cz

Upozornění: Uvedené údaje a vyobrazení mají pouze informativní charakter a společnost CENTRAL GROUP si vyhrazuje právo na změny.
Aktuální a závazné údaje jsou na vyžádání k dispozici v obchodních místech společnosti.

© Copyright 2017 CENTRAL GROUP a. s.