CENTRAL GROUP - nové byty, domy a nebytové prostory

Studentská architektonická soutěž

Nadační fond pro zdraví dětí
Central Group CENTRAL GROUP a.s.
Budova EMPIRIA (Motokov)
Na Strži 65, 140 00 Praha 4
(přímo u stanice metra Pankrác)
Infolinky: 226 222 222, 226 221 111
Otevřeno: PO - PÁ 8 - 19 hod.
www.central-group.cz
info@central-group.cz


Generováno:
Češi stále víc kupují byty jako investici

8.9.2016, Lidové noviny - Až třetina prodaných bytů v hlavním městě je pořízena jako investice. Převažují přitom stále tuzemští kupci a největší zájem je o menší byty 1+kk a 2+kk v Praze.

Koupit si nový byt nikoliv pro vlastní bydlení, ale jako zajímavou investici, je i přes rostoucí ceny stále populárnější. V hlavním městě takové investice tvoří více než čtvrtinu nových bytů, dle některých developerů až třetinu.

Zájem o investiční byty podle developerů stále roste především v souvislosti s nízkými úrokovými sazbami hypoték. Nemovitosti mají generovat pravidelný příjem a do budoucna se navíc očekává nárůst její hodnoty. Poptávka se soustřeďuje převážně na Prahu, částečně pak na Brno. V regionech je zájem bezpochyby nesrovnatelně nižší. "To je zejména dáno vyšší kupní silou těch, kteří v obou městech bydlí, a samozřejmě i vyšší nabídkou pracovních příležitostí," vysvětluje Radek Polák, mluvčí developerské společnosti Trigema, která se zabývá průzkumy realitního trhu.

V Praze bylo dle Trigemy za první pololetí letošního roku prodáno 3350 bytů, za celý loňský rok to bylo přes 6500 bytů, letos se odhaduje, že bude překročena hranice sedmi tisíc. Ve zbytku republiky se proti tomu v prvním letošním pololetí prodalo 2470 bytů. Neexistují ale přesné statistiky o tom, jaká část z nich byla pořízena na investici.

Lokalita klíčem ke zhodnocení
Investiční byt, pokud má sloužit jako zdroj příjmu a majitel se dočká jeho zhodnocení, musí splňovat několik charakteristik. Samozřejmostí je dobrá dopravní dostupnost. "Základem úspěchu je ale lokalita, která musí být zajímavá především pro ten typ nájemce, který chcete oslovit," říká Marcela Fialková, mluvčí developera Central Group.

Pokud hodlá majitel nabídnou byt v Praze mladým lidem jako startovací, měl by pozornost zaměřit na lokality poblíž centra, na Žižkov, Holešovice, Dejvice nebo Smíchov. Větší byt pro rodinu se bude snáze pronajímat na okraji města s množstvím zeleně, ale zároveň v dosahu metra. To splňují například čtvrtě jako Zličín, Stodůlky, Letňany či Háje.

Kdo je ochoten podstoupit určité riziko, stojí za to poohlédnout si i jinde. "Plánujete využívat byt desítky let, pak investujte do rozvojové lokality," radí Fialková.

Po povodních v roce 2002 prošel revitalizací Karlín a dnes je z něj vyhledávaná čtvrť a centrum byznysu. Podobně se nyní zvedají dolní Holešovice, za zvážení jistě stojí koupě investičního bytu poblíž plánované trasy metra D.

Zájem je dnes i o luxusní byty. "Ty ale nenabízejí vzhledem k jejich vyšší ceně příliš zajímavou návratnost, a proto slouží spíše jako tak zvaná trofej pro bydlení," říká Anthony Mathieu, vedoucí rezidenčního oddělení v mezinárodní poradenské společnosti Jones Lang LaSalle (JLL).

Movitá klientela je ve svých požadavcích náročnější, kritérií pro výběr bytu má více. "Mezi ně patří například atraktivní lokalita v Praze 1, 2, 5 či 6, perfektní stav bytu i domu, klidné prostředí, velkorysé dispoziční řešení, prostorná terasa s jedinečným výhledem na centrum a samozřejmě zajištěné parkování, u větších bytů minimálně dvě parkovací stání," popisuje Denisa Višňovská, partnerka realitní kanceláře Lexxus. Takových nemovitostí ale není mnoho a náročnější klientela nerada přistupuje na kompromisy. Za kvalitu jsou ale movití zákazníci podle Višňovské ochotni zaplatit také odpovídající cenu.

Malé byty okamžitě zmizí
Ze statistik developerské společnosti Trigema vyplývá, že v Praze zaplatí nájemník za byt 1+kk v průměru měsíčně více než 9100 korun, za 2+kk pak přes 12 500. Od toho by se měly odvíjet i kalkulace, kolik za investiční byt utratit. "Výdělek z pronájmu bytů se standardně počítá v roční návratnosti nájemného oproti pořizovací ceně. V současné době je za dobrou investici považován byt s návratností okolo čtyř procent ročně," říká Anthony Mathieu z JLL.

Dle developerů mají kupující největší zájem o byty 1+kk a 2+kk v cenách do dvou milionů, respektive 3,5 milionu korun. "Takové bytové jednotky na trhu prakticky nejsou, protože se je daří prodat ihned poté, co se objeví," říká Višňovská.

Developeři uvádějí, že klienti nakupují investiční byty zhruba ve čtvrtině případů, Lexxus udává třicet procent a developer Ekospol až třetinu. Generální ředitel Ekospolu Evžen Korec poukazuje na to, že před čtyřmi lety připadalo na investiční byty deset až dvanáct procent prodejů. Společnosti tvrdí, že výjimečné nejsou ani případy, kdy si klienti naráz pořídí dva byty, v jednom bydlí a druhý pronajímají.

Procento investičních bytů se liší v jednotlivých lokalitách. "V okrajových, typicky rodinných čtvrtích často podíl bytů na pronájem klesá pod deset procent, naopak v blízkosti centra je toto procento vyšší," upřesňuje Marcela Fialková. Vněkterých rezidenčních projektech jsou dokonce investiční kupci ve většině. "Jde především o ty projekty, které jsou pro investiční účely nastaveny, protože se nacházejí v blízkosti metra a převažují v nich byty s dispozicemi 1+kk a 2+kk," upřesňuje Denisa Višňovská.

Mezi kupci investičních bytů s převahou dominují Češi. Pokud se již mezi poptávajícími objeví cizinci, většinou pocházejí ze zemí bývalého Sovětského svazu. "Ti ale obvykle byty nepronajímají. Pořizují si je jako prostředek k uložení peněz. Do svého bytu občas přijíždějí na víkendy či dovolené nebo ho půjčují známým," doplňuje Fialková z Central Group. Zájemci z ostatních zemí, včetně dnes často zmiňovaných investorů z Číny, jsou mezi kupujícími zastoupeni jen okrajově.

Developerská společnost Ekospol udělala průzkum mezi svými klienty. Z něj vyplynulo, že kupující investičních bytů lze rozdělit do tří skupin. První z nich jsou soukromé osoby s větším množstvím peněz, které si pořizují desítky bytů. "Například jeden investor si od nás pravidelně kupuje kolem patnácti bytů ročně, za posledních pár let jich tak nakoupil už 45," říká Korec.

Druhou skupinou kupujících jsou drobní investoři, kteří mají k dispozici několik milionů korun amísto aby je uložili do banky, za ně koupí pár bytů. Poslední jsou pak lidé, kteří využívají dlouhodobě levných hypoték.

Budou vyšší sazby problém?
Právě nízké úrokové sazby jsou hlavním důvodem rostoucího zájmu o investiční byty. Dle Fincentrum Hypoindex byla v červnu průměrně 1,87 procenta. Takové sazby nevydrží samozřejmě věčně a je jen otázkou času, kdy zamíří směrem nahoru.

Ne všichni majitelé nemovitostí ale poté budou s to úvěr splácet. "Pokud majitel investiční byt pronajímá a udělal si před jeho koupí rozumnou rozvahu, nemělo by ho zvýšení úroků po refixaci překvapit," je přesvědčena Fialková z Central Group. Dodává, že částečný výpadek nájmu při změně nájemníka je výraznějším zásahem do financování než zvýšení úroků byť třeba o celé procento.

Dle Denisy Višňovské jsou kupci investičních bytů relativně movití, často již vlastní další nemovitost. "Vyšší riziko bych viděla spíše u mladých párů, které kupují první byt a přecení kvůli velmi atraktivním úrokům svou ekonomickou sílu," říká.

Zaznívají ale i jiné názory. "Pravdou je, že díky nízkým hypotečním sazbám si pořizují byt i ti lidé, kteří by jinak s koupí váhali, takže potenciální risk (nesplácení úvěru – pozn. red.) existuje," říká Anthony Mathieu z mezinárodní poradenské společnosti Jones Lang LaSalle.

ČNB je ostražitá
Ostražitá vůči kupujícím investičních bytů je i Česká národní banka. "Považujeme úvěry určené k nákupu rezidenční nemovitosti sloužící k pronájmu za rizikovější než ty určené k nákupu rezidenční nemovitosti pro vlastní bydlení," uvedl Filip Hanka z odboru komunikace centrální banky.

"V případě nepříznivého ekonomického vývoje mohou mít dlužníci u tohoto typu úvěru slabší podnět ke splácení než v případě nemovitosti sloužící k vlastnímu bydlení," vysvětluje Hanka.

ČNB doporučuje poskytovatelům hypoték "za využití všech dostupných informací identifikovat, zda úvěr slouží k financování vlastnického bydlení, nebo jako investice". Centrální banka od října přímo doporučuje, aby poměr půjčených finančních prostředků vůči hodnotě investičního bytu (ukazatel LTV) dosahoval nanejvýš 60 procent. Usiluje přitom o pravomoc stanovit takovou hodnotu závazně.




Zdroj:
Vyšlo 8.9.2016 v Lidových novinách

CENTRAL GROUP a.s.
Budova EMPIRIA (Motokov – přímo u stanice metra Pankrác), Na Strži 65, 140 00 Praha 4
Infolinky: +420 226 222 222, +420 226 221 111 E-mail: info@central-group.cz

Upozornění: Uvedené údaje a vyobrazení mají pouze informativní charakter a společnost CENTRAL GROUP si vyhrazuje právo na změny.
Aktuální a závazné údaje jsou na vyžádání k dispozici v obchodních místech společnosti.

© Copyright 2017 CENTRAL GROUP a. s.