CENTRAL GROUP - nové byty, domy a nebytové prostory

Studentská architektonická soutěž

Nadační fond pro zdraví dětí
Central Group CENTRAL GROUP a.s.
Budova EMPIRIA (Motokov)
Na Strži 65, 140 00 Praha 4
(přímo u stanice metra Pankrác)
Infolinky: 226 222 222, 226 221 111
Otevřeno: PO - PÁ 8 - 19 hod.
www.central-group.cz
info@central-group.cz


Generováno:
Praha, město jen pro bohaté?

20.4.2017, Reflex.cz - Při pohledu na ceny realit v hlavním městě si průměrný Čech poklepe na čelo, a pokud bydlí v dostatečné vzdálenosti, pomyslí si ještě cosi o úchylných Pražácích. O úchylku ale nejde. Jen o ekonomické zákonitosti.

Podívejme se na čísla, jak je zachytil Český statistický úřad (ČSÚ). Průměrná nabídková cena bytů v Praze vzrostla od konce roku 2011 do prvního čtvrtletí letošního roku zhruba o polovinu. Růst navíc není rovnoměrný. Z grafu 3 je na první pohled vidět, že růst nabídkových cen připomíná parabolu. Ceny rostou rychleji a rychleji. Jen za poslední rok vzrostly v Praze o téměř 14 procent.

O něco mírnější je to s cenami skutečně prodaných bytů. Od začátku roku 2013 do konce loňského roku vzrostly u prodaných starších bytů o třetinu, nových o čtvrtinu. I tady ale dochází ke zrychlování růstu (graf 1 a graf 2). Podle ČSÚ jen v loňském roce vzrostly ceny prodaných bytů o devět procent u starších bytů, u nových skoro o 10%. Statistik cen nemovitostí v Praze je víc, mají různá čísla, ale všechny potvrzují rychlý a zrychlující se nárůst už tak nejvyšších cen v Česku.

Podle společnosti Deloitte se průměrná nabídková cena za metr čtvereční nového bytu v Praze vyhoupla už přes 85 tisíc (asi 5,2 miliónu korun za 60metrový byt), podle analýzy developerů Trigema, Central Group a Skanska Reality byla průměrná cena skutečně prodaného bytu na konci loňského roku 71,5 tisíce za metr – podle nich tato cena loni vzrostla skoro o 20 procent.

Nejvíce rostly ceny největších, dá se říct luxusních bytů. Luxus je totiž to, co lidé v době krize nejsnadněji oželí. V dobrých časech po něm naopak roste poptávka relativně nejvíc. Navíc statistiky o růstu cen mohou být v jistém smyslu trochu přehnané. Jde o to, že z nabídek nejrychleji zmizí bydlení s nejnižší cenou za metr čtvereční (přirozeně s ohledem na stav bytu) a že pak na trhu zbývají už jen drahé nabídky – to zvyšuje i uváděnou průměrnou cenu.

Bohatí a chudí poprvé
Vysoká úroveň cen nemovitostí mimo jiné znamená, že si v Praze nekoupí byt jen tak někdo – ostatně platí to i pro pásmo okolo Prahy, odkud je do hlavního města dobré spojení. Tam si dům koupíte za trojnásobek oproti srovnatelnému domu někde ve východočeské vesnici. Navíc se čtvrtinovým pozemkem, protože právě pozemky zdražily nejvíc.

Společnost Golem Finance pravidelně publikuje Index dostupnosti bydlení. Ten ukazuje, jak velkou část svých čistých příjmů vynaloží průměrná česká domácnost na splátku hypotéky průměrně drahého bytu. Za celou republiku je to necelých 38 procent. V Praze téměř 67 procent.

Dostupnější bydlení mimo Prahu znamená, že lidem zbývá více na jiné výdaje. Bohatší tedy v jistém ohledu nemusí být ten, kdo bere víc, ani ten, kdo si kupuje dražší dům či byt, pokud cena odráží jen polohu. V jistém smyslu mohou být reálně bohatší "venkované" proti účetně bohatším "Pražákům".

Proč ceny rostou
Rychlý růst cen nemovitostí není výhradně pražskou záležitostí. Ceny rostou ve všech krajích a jsou k tomu všude stejné předpoklady: růst ekonomiky, růst příjmů obyvatel – a ve výsledku víc peněz na nákupy. K tomu historicky nejnižší úrokové sazby hypoték, které se dostaly pod dvě procenta. Dno mají sice už patrně za sebou, pořád jsou ale velmi levné. Víc lidí si díky tomu půjčuje, zvyšuje poptávku po bytech a domech, tudíž i jejich cenu.

Především Praha má ale ještě jeden problém, jenž ke strmému růstu cen pomáhá. Je to nedostatek dostupných bytů. Ten je dán nejen přirozeným zpožděním výstavby za vývojem na realitním trhu, ale také administrativními překážkami, které se v posledních letech nové výstavbě stavějí do cesty.

Výsledkem jsou údaje realitních a developerských společností: počet dostupných nových bytů v Praze klesl loni ke čtyřem tisícům, přičemž ještě o dva roky dřív to bylo 7000. A to ještě nemusí být nejhorší. Od roku 2007 s jedinou výjimkou převažuje v Praze počet dokončených bytů nad počtem zahájených. To znamená jediné: v budoucnu na trh přijde nových bytů ještě méně. To je obrovský motiv pro další zvýšení cen a pravděpodobně k dalšímu odtržení cenové úrovně v Praze od zbytku republiky.

Čísla jsou ohromující. Podle ČSÚ bylo v roce 2016 zahájeno v hlavním městě jen 2758 bytů, což je skoro o polovinu méně než rok předtím. Dokončených bylo 6092 a zdaleka to nestačí. Orientační hodnota vydaných stavebních povolení klesla v Praze meziročně o čtvrtinu. Ve všech ostatních krajích naopak rostla. V kontextu poptávkové exploze v Praze jsou údaje skoro nepochopitelné, bulvárně řečeno šokující. Pokud se ostatní vlivy výrazně nezmění, ceny bytů v Praze mohou vystřelit ke hvězdám.

Ale jako všechno – i tady jsou kromě poražených (zájemci o koupi bytu) také vítězové (současní vlastníci). Dnešním majitelům bytů pod nohama roste majetek. Jejich nemovitosti se zhodnocují tak, že by jen těžko mohli investovat lépe. Nakonec ale zpoždění výstavby může způsobit, že více nových bytů se na trh dostane až po odeznění boomu poptávky a ceny pak budou klesat výrazně.

Nájmy
Za normálních okolností by zvyšující se cena nemovitostí zvýšila výstavbu. Více nových bytů by se stalo investicí pro ty, kdo chtějí uložit peníze a byt pronajmout. Více bytů k pronajmutí by limitovalo tlak na růst nájmů.

Jenže jelikož v Praze výstavba na novou poptávku z různých důvodů příliš nereaguje, rychle roste i nájemné. Různé statistiky mluví o dvouciferném procentním růstu v loňském roce. V situaci omezené a omezované nabídky bytů může nájmy srazit jen rapidní úbytek zájemců o bydlení v Praze. A to se patrně stane jen s obratem v ekonomice, jenž je zatím v nedohlednu.

Ovšem výše nájmů nás přivádí ještě k jiné statistice. Snad trochu překvapivé, ale rozhodně zajímavé. Týká se doplatků na bydlení – příspěvků, jež vyplácí stát lidem, kteří nemají dostatečný příjem na to, aby vyšli s náklady na bydlení, a nestačí jim ani dávka nazvaná příspěvek na bydlení.

Týká se nájmů i vlastnického bydlení. Jsou to tedy dávky chudým lidem. A hádejte, ve kterém kraji je tato dávka na jednoho příjemce nejvyšší? Ano, v Praze. V průměru dostal v roce 2015 (poslední dostupná data ČSÚ) v Praze jeden příjemce doplatku na bydlení skoro 62 tisíc korun ročně, zatímco za celou republiku to bylo v průměru jen 44 tisíc.

Jako by tyto dávky říkaly, že v Praze jsou ti nejchudší, kteří potřebují největší pomoc v celé ČR. Ve skutečnosti je to vynucené především vysokými nájmy v porovnání se zbytkem republiky. Navíc jak se budou dál zvyšovat, může růst i celkový objem vyplácených doplatků.

Ceny dolů
Omezit tlak na růst cen se snaží Česká národní banka. Začala banky v poskytování hypoték limitovat – žádá po nich, aby neposkytovaly úvěry na bydlení lidem, kteří nenaspořili alespoň desetinu kupní ceny nemovitosti. A připojuje ještě další doplňující podmínky. Na hypotéku tak dosáhne méně lidí.

Navíc začal platit nový zákon o spotřebitelském úvěru, jenž dává lidem možnost zaplatit každý rok bez poplatku větší část hypotéky. Jenže to znamená pro banky větší náklady, na které reagují zvyšováním úroků. Úrokové sazby u hypotečních úvěrů se tak vracejí nad dvě procenta a zatím stále pozvolna rostou.

I to by časem mělo odradit zájemce od pořízení hypotéky, a tudíž i snížit tlak na růst cen. Zatím ale i letos byl v lednu a únoru objem poskytnutých hypoték vyšší než v předchozích letech, takže žádný brzký prudký obrat v cenách čekat nemůžeme.

Běžte pryč
Přes první vlaštovky tedy budou ceny nemovitostí v Praze prozatím pokračovat v růstu. A budou dávat signály, jak říká ekonomie. Budou nám dál říkat, co máme dělat.

V tomto případě nám čím dál víc budou přímo křičet: Stavte! Nekupujte byty v Praze. A když už je máte, běžte pryč – prodejte je (optimálně na vrcholu) a kupte si levnější bydlení někde jinde. Budete bydlet stejně kvalitně, a navíc vám zbude milión dva v kapse. A pokud máte byt jako investici na pronájem, kupte si za jeden prodaný pražský byt tři podobné jinde v republice – na nájmu se peníze vrátí rychleji. Nejedná se o rozkaz, jen právě tohle teď doporučují ceny.

V každém případě nic neroste věčně. Ukázaly to i nemovitosti v Americe před deseti lety – z prasknutí realitní bubliny tam vznikla jedna z největších světových finančních krizí od třicátých let. Ceny nemovitostí v Praze tedy jednou klesat budou, jen nikdo nedokáže předpovědět, kdy přesně to bude, a hlavně z jaké výše. Tomu, že by letos v hlavním městě začaly ceny nemovitostí klesat, však nic nesvědčí.




Zdroj:
Vyšlo 20.4.2017 v Reflex.cz

CENTRAL GROUP a.s.
Budova EMPIRIA (Motokov – přímo u stanice metra Pankrác), Na Strži 65, 140 00 Praha 4
Infolinky: +420 226 222 222, +420 226 221 111 E-mail: info@central-group.cz

Upozornění: Uvedené údaje a vyobrazení mají pouze informativní charakter a společnost CENTRAL GROUP si vyhrazuje právo na změny.
Aktuální a závazné údaje jsou na vyžádání k dispozici v obchodních místech společnosti.

© Copyright 2017 CENTRAL GROUP a. s.